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En Tiempo de Pandemia “Nueva Ley de Alquileres”
Pandemia/Inquilinos/as, el Mal de Muchos/as
En Tiempo de Pandemia “Nueva Ley de Alquileres”

En el marco de la emergencia pública establecida por la Ley 27.541, se ha publicado el Decreto 320/20 que establece la suspensión de desalojos, la prórroga de contratos, el congelamiento de precios de alquileres, entre otras medidas, hasta el 30 de septiembre.

Dicho decreto estableció una serie de derechos en favor de los inquilinos/as, de tal forma definió la suspensión de los desalojos en todo el país y el congelamiento de los precios de los alquileres según el precio abonado en marzo. La diferencia en el precio de alquiler pagado y el que regiría con los aumentos se abonaría en cuotas a partir de octubre. Además, estableció la prórroga de contratos para aquellos cuyo vencimiento operaba a partir del 20 de marzo. Las medidas tienen como vencimiento el 30 de septiembre.

El razonamiento precedente tiene su fundamento en el propio espíritu del decreto, puesto que en las consideraciones del Señor Presidente de la República fue remarcado que la razón de ser de la norma de emergencia radica en que «muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes, profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios, ven afectados fuertemente sus ingresos por la merma de la actividad económica, lo que origina una reducción en los mismos, con la consecuente dificultad que ello genera para afrontar todas sus obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear su alimentación, su salud y su vivienda.

Es decir, la finalidad del DNU 320/2020 tiende a proteger los intereses económicos de los inquilinos y a resguardar el derecho a la vivienda, amparado por diversas normas contenidas en los Tratados de Derechos Humanos ratificados por nuestro país

Con posterioridad se sancionó la nueva ley de alquileres, bajo el Nº 27.551/20, promulgada por el Decreto 580/2020. Cuyos principales cambios fueron:

  • Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.
  • Plazo mínimo del contrato de locación 3 años, salvo algunas excepciones. (contratos que tienen por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado). 
  • Mes anticipado y depósito en garantía, no pueden ser mayor a un mes de alquiler.
  • Reintegro del mes de depósito debe efectuarse en efectivo cuando se restituye el inmueble, al valor del último mes de alquiler.
  • Expensas ordinarias a cargo del inquilino/a, pero las extraordinarias debe pagarlas el propietario.
  • Los gastos a cargo del propietario pueden ser compensados por el inquilino/a con los alquileres por el inquilino/a, previa notificación fehaciente.
  • Intermediación solo a cargo de un profesional matriculado/a para el corretaje inmobiliario.
  • En cuanto a la garantía, el inquilino/a debe proponer dos alternativas, entre títulos de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal (Recibo de sueldo, certificado de ingresos).
  • La garantía que se pide no puede superar el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo si es de ingresos, se eleva a 10 veces.
  • La actualización monetaria, la nueva ley establece que podrán ser actualizados el valor de los alquileres por ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
  • Será obligatorio declarar los contratos de locación ante la AFIP.
  • Programa Nacional de Alquiler Social: Alquiler social. Crease el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
  • Consideración especial, para las personas en situación de violencia de género.
  • Promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

Ahora bien, también es importante informar que previo al inicio de la acción de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar al inquilino para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días y debe indicar el lugar de pago.

La intimación se hace al domicilio denunciado por el inquilino en el contrato. La notificación a este domicilio se tiene por válida, aun si el inquilino se niega a recibirla o no se lo puede notificar por su culpa.

El inquilino debe devolver la tenencia del inmueble si se cumplió el plazo de intimación para el pago o si finalizó el contrato de locación por cualquier motivo.

Si el inquilino no devuelve el inmueble, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.

Ahora bien, independientemente del dictado de la norma mencionada hasta aquí, es importante señalar que, a diferencia de la Provincia de Buenos Aires, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se encuentra plenamente vigente la Ley Nº5859/17, la que prohíbe el cobro de una comisión inmobiliaria en las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones.

Asimismo, es de relevante interés informar que el D.N.U. Nº 320/20 en su artículo 12 y la Ley Nº 27.551 instan a que se fomente el desarrollo de mecanismos alternativos de resolución de conflictos derivados de la relación locativa, esto a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo.

Otro mecanismo legal se encuentra legislado en la Ley N° 26.589, que es la aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria.

También los inquilino/as cuentan con el Programa de Atención de Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aire, llamando de lunes a viernes de 10 a 18 al 0800-999-3722 o enviando un correo-e a atencioninquilinos@defensoria.org.ar.

Para concluir, sin perjuicio que, el contrato de locación, es un contrato de adhesión, y que lo/as locatario/as (inquilino/as) se encuentran en condiciones inferiores para negociar, el Estado debe regularlo, justamente para evitar este tipo de situaciones, lo que no siempre se logra sin tener que recurrir a la justicia.

Actualmente, las entidades que representan a los inquilinos reclamaron al gobierno que extienda hasta marzo del año 2021 el plazo que impide el desalojo, asegura la prórroga de contratos y aplaza aumentos en los alquileres. Las entidades argumentan que se produjo un grave deterioro en la capacidad de pago del alquiler.

El Observatorio de Análisis Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario porteño calculó que el 84,5 por ciento de los inquilinos de viviendas pagó su alquiler en julio, una cifra parecida a junio, pero por debajo del 92 por ciento registrado en mayo.

Las inmobiliarias presionan para no prorrogar los contratos y que entonces se tenga que firmar un nuevo contrato, lo cual es muy favorable para el propietario, que allí puede fijar nuevos valores locativos precios.

Los trabajadores y trabajadoras han sufrido un congelamiento de su salario y en muchos de los casos han perdido el empleo. Esta circunstancia es excepcional y amerita tratarse como extraordinaria y de emergencia.

Esta situación merece un esfuerzo solidario de toda la sociedad, en particular entre las partes del contrato de locación a suscribirse. La nueva ley y el decreto debiera entenderse como favorable para propietario e inquilino/a, ya que nunca esa relación se encontró en un pie de igual. La reforma legislativa tiene sustento en la realidad social de nuestro país, trayendo equilibrio, favoreciendo el cumplimiento del contrato y el entendimiento entre las partes.

Una realidad que no puede ocultarse es que, de no prorrogarse el decreto del Poder Ejecutivo Nº320/20, nos vamos a encontrar en presencia de una catarata de juicios, agravado por el funcionando limitado de la justicia, que, a pesar del levantamiento de las ferias judiciales extraordinarias, y encontrándonos aun en situación de aislamiento social y obligatorio, con la consecuente crisis económica como producto de la pandemia mundial, la situación de los/as locatario/as se agravaría aún más.

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